Imagen ilustrativa.
Calcular la rentabilidad de locales comerciales permite relacionar los ingresos del alquiler con el capital invertido. Para comparar locales en rentabilidad e inmuebles alquilados en Barcelona, distingue la rentabilidad bruta de la rentabilidad neta operativa.
Rentabilidad bruta
Se calcula dividiendo la renta anual sin IVA entre el precio de compra y multiplicando por cien. Un local de 200.000 euros con una renta mensual de 1.500 euros ofrece una rentabilidad bruta del 9 %, suponiendo doce mensualidades completas. Este cálculo todavía no incorpora los gastos de adquisición y explotación.
Rentabilidad neta operativa
Si la inversión total del ejemplo asciende a 225.000 euros y los gastos anuales del propietario son 3.000 euros, el resultado operativo sería de 15.000 euros. La rentabilidad neta operativa prevista sería del 6,67 %, antes de financiación e impuestos sobre la renta. Las cifras son ilustrativas; los costes reales dependen de cada operación.
Estado de la finca, ITE y derramas
Al calcular la rentabilidad de un local alquilado, incorpora las obras del edificio que puedan corresponder al propietario. Revisa la ITE y el certificado de aptitud, si existen, junto con las actas de la comunidad, los presupuestos y las derramas. Una reparación de fachada, cubierta o elementos comunes puede exigir una aportación extraordinaria y reducir el rendimiento de la inversión.
Qué valorar al invertir en locales comerciales
La ubicación, las condiciones del contrato, la solvencia del inquilino y el estado del local ayudan a valorar la continuidad de la inversión. Las mejoras financiadas por el arrendatario y una licencia adecuada para la actividad también pueden aportar atractivo comercial. Conviene contemplar gastos extraordinarios y posibles periodos sin alquiler al comparar alternativas.
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